特　集

離婚にあたって、住宅ローンが残っているご夫婦は、出来れば「住宅ローンの内容を変更したい」というのが本音でしょう。家を出ていく方の名義ローンが残っていると心配ですし、離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしいと思うのは当然です。但し、住宅ローンは、銀行（＝債権者・抵当権者）と住宅ローンの申込人（＝債務者）の間で交わされた契約です。夫婦でも簡単に名義を入替える事はできませんが可能性は0ではありません。
更に任意売却という方法で問題解決に至るケースもたくさんございます。

離婚にあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがありますが、「不動産も住宅ローンも夫だけの名義となっている場合」を仮定しますと、大きく分けると以下の４つに分けられます。

1. 不動産を売却／売却益で住宅ローンを返済を行い残ったお金で財産分与。

これは、離婚の際の住宅ローンの解決方法としてもっともシンプルな方法です。不動産を第三者に売却し（＝任意売却）、その売却益から残りの住宅ローンを返済して、余ったお金があれば夫婦の『財産分与』の対象とします。
もし、不動産を売っても住宅ローンが残ってしまうという場合（＝オーバーローン）、銀行の抵当権も残ったままになってしまいます。

抵当権が残ったままの不動産は、買い手を見つけるのは非常に難しいでしょう。そこで、このような場合は、住宅ローンを組んだ夫婦と銀行が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したまま抵当権解除してもらう必要があります。

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2. 夫が住み続ける／不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとする。

この方法は、住宅ローンの基本的な条件である「住宅ローンの契約者本人が家に住み続ける」という形になりますので、銀行的に大きな問題とされることは少ないでしょう。この場合「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を『財産分与』の対象と考えるのが通常です。例えば、時価２０００万円のマンションで、まだローンが１５００万円残っている場合、マンションの時価からローン残高を差し引いた５００万円が財産分与の対象となります。もし、マンションの時価からローン残高を差し引いた額がマイナスの場合も、「負の財産」として、それも財産分与の対象となります。ですが、家族で住むことを前提に購入した不動産を、夫一人で維持していくのは大変な部分も多いですので、しっかり今後の人生設計を考慮したうえで決定する必要があるでしょう。

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3. 妻が住み続ける／住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す。

この方法も「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、妻が住宅ローンの借換えをできる状況にあれば、銀行的な問題となることはありません。具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、今までの夫名義の住宅ローンを一括返済することで、実質名義を入換えるという手続きになります。この方法をとるためには妻にも安定した収入がなければなりません。夫が住宅ローンを申請した時と同様に、妻が単独で住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、銀行で審査を受ける必要があるからです。そのためには、妻自身が正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。専業主婦やパート勤務などでは担保となる自宅があっても、住宅ローンを借替えるのは難しいでしょう。

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4. 妻が住み続ける／不動産名義も住宅ローン名義も夫のままで妻が住み続ける。

現実的には、このパターンを希望する夫婦が非常に多いです。

実際のところ、上記③の「住宅ローンを妻が借換える」という方法を選べるだけの収入がある妻は、決して多くないからです。

そこで、住宅ローンの返済は夫が続けて行い、その分を財産分与で夫が預貯金を多く分けてもらう、養育費の支払いを少なめにするなどして調整するという方法をとります。または、賃借権を設定して妻に家賃を払ってもらうという方法もあります。但し、この方法は非常にリスクを伴った方法であることを認識しておく必要があります。まず住宅ローンの契約者が夫だった場合、その夫が家を出ていくとなると銀行は「住宅ローンの一括返済」を求めてくることがあります。ですので、きちんと銀行対策の戦略を立てて動いていく必要があります。また、離婚後、夫が引き受けた住宅ローンの返済が滞ることになれば、当然銀行は抵当権を行使してきます。最悪の場合、差押えから競売となり、結局は自宅を手放すことにもなりかねません。もし妻が夫の住宅ローンの連帯保証人になっていれば、妻は自宅から転居する必要がある上に、住宅ローンの残債についての支払い義務も生じてきます。離婚後の夫は、妻の住む家の住宅ローン返済に加えて、新たに夫自身の居住費が発生しますので、今までよりも経済的な負担を強いられることになります.また、夫が再婚して子供ができた場合などは、さらに経済的な負担は大きくなりますので、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性は否定できません。
ですので、このパターンを選択する場合は、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合を考えておく必要があるでしょう。

上記以外にも【離婚と住宅ローン問題】の様々なパターン【共有名義・夫婦ペアローン・連帯債務者・連帯保証人】問題などが複雑に重なり、更に住宅ローン滞納などから差押や競売申立てを受けたしまった方からのご相談等も承っております。当社【法律・金融・不動産】の総合的な知識・経験・ネットワークが、最善の解決方法をご提案できると信じております。

ご相談は無料で承っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

当社では連帯保証人・連帯債務者の視点からも住宅ローン問題の解決方法もアドバイスしております！

又、ローン滞納時に保証人の方に迷惑をかけたくないと悩んでいる債務者の方などもご相談ください。解決できます！

連帯保証人とは？

連帯保証人の特徴は「催告の抗弁権」がない「検索の抗弁権」がない「分別の利益」がないという３つの特徴があります。

●催告の抗弁権がないとは？: まず、「催告の抗弁権」がないというのは、「銀行などの債権者は、主たる債務者（＝夫）でも、連帯保証人（＝妻）でも、どちらでも好きなほうに返済を請求することができる」ということです。連帯保証人はあくまでも保証をしているだけで、実際にお金を借りたわけではありません。ですから、主たる債務者がどうしても返済できなくなった場合に限って請求されると思いがちです。ですが、債権者が主たる債務者を飛び越して、いきなり連帯保証人に返済を請求してきた場合でも、連帯保証人は債権者に対して「まず主たる債務者へ先に請求してください」と主張する権利がありません。これが催告の抗弁権がないというです。
●検索の抗弁権がないとは？: 「検索の抗弁権」がないというのは、主たる債務者に返済する資力・財産があるにもかかわらず、連帯保証人が先に請求されたとしても、「主たる債務者には弁済する資力・財産があるのだから、まず主たる債務者に請求してください」と主張する権利ないということです。
●分別の利益がないとは？: そして、「分別の利益」がないというのは、連帯保証人が複数名いる場合でも、それぞれの連帯保証人は、１人１人が主たる債務の全額を保証しなければならないということです。つまり、例えば「主たる債務者が１０００万円を借りて、連帯保証人が4人いる場合」を例にとると、連帯保証人は「私を含めて連帯保証人は４人いるのだから、１０００万円の４分の１である２５０万円だけ保証します」と主張することはできません。あくまで、連帯保証人１人１人が主たる債務の全額１０００万円を保証しなければならないということです。実質的にいって【連帯保証人（＝妻）は、主たる債務者（＝夫）と全く同じだけの責任を負う。】ことになると考えていいでしょう。

連帯保証人からはずれる方法は？！

この連帯保証人は、離婚したからといってその責任がなくなるわけではありません。なぜなら妻の連帯保証は夫との契約ではなく、あくまで妻と銀行との間の契約だからです。ですので、銀行の同意がなければ、妻は連帯保証を抜けることは出来ません。たとえ離婚しても、連帯保証人はなんら対抗できないのです。ですが、離婚にあたってどうしても住宅ローンの連帯保証から抜けたい場合
【妻自身に代わる連帯保証人を用意できれば、銀行との交渉の上で連帯保証を抜けられる可能性があります。】

具体的には夫の両親・兄弟・親族などで、一定の収入・資産を持っている人が、妻に代わって連帯保証人になってくれるということであれば妻は連帯保証を抜けられる可能性があります。例えば、離婚を強く希望しているのが夫側の場合、妻が、「私に代わる連帯保証人を用意してくれるのであれば、離婚に同意します」という形で夫と交渉することは可能でしょう。

連帯債務者とは？

連帯債務者とは、連帯保証人とよく似ているので勘違いしている人が多いのですが、保証人ではなく「債務者」です。

●連帯債務者は連帯保証人ではない！: 一般的に、連帯債務は住宅ローンを組む場合によく利用されています。連帯債務者とは、連帯保証人とよく似ているので勘違いしている人が多いのですが、保証人ではなく「債務者」です。連帯保証人は、主債務者と「連帯して主たる債務の保証をする人」ですが、連帯債務者は主債務者と「ともに借金を返済する人」ということです。債権者は、連帯債務者の中の1人、または数人、全員に対して返済を請求することができます。これは、夫ひとりの収入だけでは希望する金額のローン審査が通らない場合、妻の収入を合算させることで希望額の審査が通りやすくなるからです。
●離婚した場合の連帯債務者の取扱い: 夫婦円満に一生を送ることができることが望ましいですが、やむを得ず離婚という選択を選ぶこともあるでしょう。夫婦で住宅ローンの連帯債務者となっていた場合はどうなるのでしょうか。結論からいえば、離婚したことによって連帯債務関係は逃れられません。離婚しようが、その住宅ローンは連帯債務者である本人が借りたものだからです。もうその家には住んでいないからというような理由は通じません。連帯債務を抜けるチャンスというのは非常に難しいのですが、ケースバイケースです。借換は新規契約のため、連帯債務を抜ける数少ないチャンスです。あとは合意解除ぐらいでしょうか。
●連帯債務と相続: 連帯債務は相続の対象となります。相続というと親の財産をもらえるからプラス面しか考えていない人もいますが、債務、つまり借金なども相続の対象となります。財産だけ相続して借金は相続しないというようなことはできません。但し、相続が発生した場合の効果的な解決方法として※【限定承認】という選択を行うことが可能です。

※ 相続の限定承認とは？・・・
限定承認とは、正の財産の範囲内で、負の財産を相続するもので、条件付きの相続ともいえます。後々、多額の借金があったことが分かっても、限定相続をしておくことで、相続財産の正の財産の範囲内で支払えばいいので、相続人が自腹をきることはしなくて済み、清算の結果、残余財産があれば、相続人に帰属することになります。ただし、限定承認は各相続人が単独でできるものではありません。相続人全員で限定承認する必要がありますので、相続人のうち一人でも反対する人がいれば、限定承認の申述ができません。限定承認は、合理的な制度とはいえますが、手続きの面倒さと相続人全員で行わないといけない点、税務上の問題もあって、実際にはあまり利用されていないようです。